Antalya Konut Piyasası: Geçmiş, Bugün ve Geleceğe Yönelik Beklentiler — İstatistiki Analiz ve Yatırım Değerlendirmesi

Giriş — Neden Antalya?

Antalya, Türkiye’nin en önemli turizm merkezlerinden biri olmasının yanında son yıllarda yerleşim ve yatırım amaçlı talebin arttığı bir metropol bölge haline geldi. Turizm, altyapı yatırımları (özellikle havalimanı genişlemesi) ve yabancı alıcı ilgisi bölgenin konut talebini canlı tutuyor. Bu faktörler, Antalya’yı kısa ve orta vadede cazip bir gayrimenkul pazarı olarak öne çıkarıyor.

1) Geçmiş Performans — Fiyat ve Talep Eğilimleri

• Metrekare fiyatları (ortalama): Çeşitli bölgesel analizlere göre 2024 sonunda Antalya’da ortalama konut m² fiyatı yaklaşık 36.000 TL/m² civarındaydı; bölgeler (Konyaaltı, Lara, Muratpaşa, Kepez vb.) arasında önemli farklar mevcut. Bu, 2–3 yıllık dönem içinde belirgin bir reel artış göstermektedir. 

• Satış hacmi ve hareketlilik: TÜİK ve yerel veri setleri, Türkiye genelinde konut satışlarında dalgalanmalar olsa da Antalya’da hem satış hacmi hem de ikinci el hareketliliğinin yüksek kaldığını gösteriyor; özellikle turistik ve sahile yakın semtlerde talep korundu. (TÜİK yapı ve konut istatistikleri). 

Kısa yorum: Fiyatlar bölgesel olarak güçlü artış gösterse de Türkiye genelinde yüksek enflasyon ve para politikası ortamı nedeniyle reel getiri hesaplamasında dikkat gerekiyor.

⸻

2) Kira Getirileri ve Amortisman Süresi

• Ortalama kira getirisi: Bölgesel pazar analizleri Antalya için brüt kira getirisinin yaklaşık %5–6 aralığında olduğunu, premium lokasyonlarda ve günlük kiralamada bu oranın daha yüksek (örn. %8–12+) olabildiğini raporluyor. 

• Amortisman: 2024 sonu/2025 başı değerlendirmelerinde Antalya’da amortisman süresinin, lokasyona göre yaklaşık 18–21 yıl civarında olduğu bildiriliyor (ortalama kira artışları ve fiyat seviyeleri göz önünde bulundurularak). 

Kısa yorum: Kira getirisi yıllık yatırımcı beklentisine göre orta-yüksek aralıkta; turizm talebine dayalı kısa dönem kiralamalarda (Airbnb vb.) getiriler daha cazip olabilir ama yönetim ve dönemsel dalgalanma riski vardır.

⸻

3) Turizm ve Havalimanı Genişlemesinin Etkisi

• Turist sayıları: Antalya’ya gelen yerli/yabancı ziyaretçi sayıları son yıllarda yüksek seyretti; 2024–2025 döneminde güçlü geri dönüşler görüldü ve 2025’te yeni rekorlar kırıldığı rapor edildi. Bu durum konut talebi (özellikle günlük/haftalık kiralama) ve kısa dönemli yatırımcı ilgisini canlı tutuyor. 

• Havalimanı altyapısı: Antalya Havalimanı’nın kapasitelerini artırmaya yönelik yatırımlar (terminal büyütme vb.) tamamlanma/ilerleme aşamasında; 2024’te ~39 milyon yolcuya hizmet verdiği, kapasitenin 82 milyona çıkarılacağı resmi açıklamalarında yer aldı. Havalimanı kapasite artışı, yıl içine yayılmış talebi ve uluslararası erişimi artırarak emlak talebine destek verecek önemli bir katalizördür. 

Kısa yorum: Altyapı ve turizm verileri, Antalya’da konut talebinin yalnızca yaz sezonuyla sınırlı kalmayıp yıl boyu daha istikrarlı hale gelmesine katkı sağlayabilir.

⸻

4) Arz Tarafı — İnşaat ve Yeni Projeler

• Yeni konut üretimi ve yapı izinleri: Türkiye genelinde yapı izinleri ve inşaat maliyetlerindeki oynaklık, Antalya’da yeni projelerin hızını ve maliyet yapısını etkiliyor. Belediyeden alınan yapı izinleri ve büyük projelerin takibi, bölgedeki arz artışının nerede toplanacağını gösterir. (TÜİK yapı izinleri verileri önemli referans.) 

• Bölgesel farklılaşma: Konyaaltı, Lara ve Muratpaşa gibi premium bölgelerde arza giriş daha kontrollü olurken Kepez, Aksu gibi bölgelerde proje sayısı ve yeni stok daha yüksek olabiliyor. Bu durum fiyat baskısını bölgesel olarak etkileyebilir. 

Yatırım yapmadan önce hedef semtin 2–3 yıl içindeki proje arzını incelemek kritik.

⸻

5) Yatırımcılar için Fırsatlar

• Turizme bağlı kısa dönem kiralama potansiyeli (Konyaaltı, Lara gibi sahil bölgeleri ve eski şehir turizm aksları) — sezonluk yüksek getiri. 

• Havalimanı ve altyapı yatırımlarına yakınlık — ulaşım kolaylığı ve uluslararası talep artışı. 

• Dövizle kazanç potansiyeli — yabancı alıcılar ve döviz gelirli kiralama modelinde TL bazlı amortisman yatırımcının cebine avantaj sağlayabilir (kur etkisi).

⸻

6) Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Makroekonomik riskler: Türkiye’de enflasyon, faiz ve kur oynaklığı konutun reel getirisini etkileyebilir; nominal fiyat artışı enflasyona yenik kalabilir. (TCMB / TÜİK verileriyle takip edilmeli). 

• İnşaat gecikmeleri ve teslim riski: Projeden alımlarda müteahhit güvenilirliği, teslim tarihleri ve sözleşme maddeleri dikkatle incelenmeli.

• Arz-baskısı: Özellikle toplu proje girişlerinin yoğun olduğu semtlerde kısa vadede fiyat baskısı oluşabilir. 

⸻

7) Somut Öneriler — Yatırım Stratejisi

1. Lokasyon seçimi: Konyaaltı, Lara ve Muratpaşa gibi turizm ve yerleşim dengesi güçlü lokasyonlar uzun vadede daha istikrarlı; Kepez/Aksu gibi bölgeler ise değer artışı potansiyeli yüksek ama riskli olabilir. 

2. Kira stratejisi belirleyin: Düzenli gelir istiyorsanız uzun dönem kiralama; daha yüksek ama dalgalı getiri arıyorsanız kısa dönem (günlük kiralama) modellerini değerlendirin. 

3. Proje ve geliştirici analizi: Müteahhit geçmiş projeleri, teslim performansı ve finansal yapısını kontrol edin; sözleşmeyi avukatla inceletin.

4. Döviz görünümünü hesaba katın: Özellikle yabancı alıcı/artan turizm geliri modelinde döviz gelirleri yatırımın TL bazlı geri dönüşünü güçlendirebilir.

5. Makro takibi: TCMB/TÜİK verilerini, inşaat maliyeti endekslerini ve lokal arz verilerini düzenli takip edin. 

⸻

8) Özet — Antalya’da Gayrimenkul Yatırımı Ne Kadar Değerli?

Antalya, turizm, altyapı (özellikle havalimanı genişlemesi) ve yabancı alıcı ilgisi sayesinde orta-uzun vadede cazip fırsatlar sunuyor. Ortalama metrekare fiyatları ve kira getirileri, doğru lokasyon ve doğru ürün seçildiğinde yatırımcılara makul amortisman süreleri ve kira getirileri sağlayabiliyor. Ancak makroekonomik parametreler, inşaat arzı ve proje riskleri göz ardı edilmemeli; projeden alımlarda hukuki ve teknik due diligence (müteahhit geçmişi, zemin etüdü, statik projeler, teslim şartları) mutlaka yapılmalı.